최근 기획부동산이 확산되면서 기획부동산 거래로 피해를 입은 사람이 다수 발생하고 있어서 사회문제로 비화되고 있다. 모든 기획부동산 거래에 문제가 있다 할 수는 없겠지만, 최소한 법에 무지한 일반인으로서는 기획부동산 거래를 통하여 손해를 입는 경우가 적지 않다. 통상 기획부동산 거래는 부동산 컨설팅회사가 부동산을 매입한 후 일반인들의 돈을 끌어들일 수 있는 적당한 크기로 분할한 후 판매하는 사업방식을 지칭한다.

이 과정에서 부동산컨설팅회사는 텔레마케터를 동원해 근거가 명확하지 않은 개발계획 등을 설명하여 일반인들을 현혹해 자신들이 매수한 토지매입가보다 훨씬 비싼 가격으로 일반인에게 전매하고 있는 실정이다. 기획부동산 거래는 특정지역의 개발로 인한 이익을 전제로 하는 바, 그 자체로 많은 위험을 내포하고 있을 뿐만 아니라, 국가경제 측면에서도 바람직하지 않다는 것이 필자의 사견이다.

여하간 기획부동산에 관한 때늦은 문의를 접하는 필자로서는 기획부동산이 가진 고도의 투기 혹은 투자적 요소로 인하여 경제적 위험분석과 법률적 위험에 대한 충분한 고려를 생략하는 사례를 흔히 접한다. 이런 거래가 바람직하지 않음은 물론이다. 기획부동산을 판매하는 부동산컨설팅회사가 주장하는 개발계획의 진위 확인 노력을 기울여야 함은 물론이지만, 기획부동산에 내포된 법률문제에 대하여 충분한 이해가 필요하다. 이하에서는 기획부동산 거래에서 문제되는 법률문제에 대하여 다룬다.
특히 기획부동산 거래의 대상이 되는 부동산의 대다수가 공유지분 상태이거나, 분할된다고 하더라도 단독으로 개발되기 어려운 맹지 상태가 많다는 점을 유의하여야 한다. 이러한 토지의 상태는 그 이용가치를 저하시키는 상태라는 점에서 주의를 요한다.

즉, 공유지분 상태에서는 다른 모든 공유자의 동의 없이 건축행위가 불가능한데, 기획부동산을 통해 부동산을 취득하게 된 공유자들간 협조는 사실상 어렵다. 한편, 단독소유라고 하더라도 기획부동산으로 거래되는 대부분의 토지는 상당한 대규모 토지를 소규모로 쪼개어 파는 것이어서 상당수의 필지가 도로와 접하지 않은 맹지인 경우가 많아, 도로에 접근하기 위해서는 인근 토지를 추가매입하거나 도로사용 승낙을 얻지 못하는 한 건축행위를 할 수 없게 된다는 현행법령상의 각종 제한을 받아 토지로서 이용가치가 매우 떨어진다.
기획부동산 거래가 투자계약으로 해석될 경우에는 형법상 사기죄 성립 여부나 민사상 책임 추급이 쉽지 않을 수도 있다는 점을 유의하여야 한다.

  여하간 부동산 컨설팅회사의 기망행위로 인하여 거래를 하였으나 당초 예상한 것과 실제가 다르다고 판단될 때, 부동산 매도인에게 법적 책임을 물어야 하는데, 소위 기획부동산 업무를 하는 부동산 컨설팅회사에는 이를 책임질 만한 별다른 자산이 없거나 책임질 사람이 사라지는 경우가 많다.
즉, 민사적으로 책임을 추급하기 위하여 최소한의 자산을 확보하지 않은 회사를 신뢰하는 것은 위험할 수 있을 것이다. 결국, 법률적으로는 대금반환청구가 가능함에도 불구하고, 이를 책임질 수 있는 자산이 없음으로 인해 사실상 아무런 대책이 없는 경우가 허다하다. 심지어 기획부동산 거래과정에서 ‘해당 임야가 해당 지자체의 개발계획에 따라 상업지역으로 용도 변경될 수 있고, 만약 2년 내에 상업지역으로 용도 변경되지 못하면 매매대금과 그 이자를 반환 한다’는 내용을 서면으로 약정하여, 용도변경이 무산되어도 대금을 반환받을 수 있다고 확신하고 더 이상의 고려 없이 부동산을 매수한 사람들이 다수 있다.

그러나 약정한 기간이 지난 후 용도변경은 무산되어 위 약정에 기하여 법적 책임을 시도하려 하여도 부동산컨설팅회사와 연락이 아예 되지 않는 경우가 허다하다.
이외에도 기획부동산 거래의 대상이 되는 부동산은, 실제 지적도상의 부동산 위치나 면적이 다르거나, 연고를 알 수 없는 분묘가 존재하는 등 예상하기 어려운 법률문제가 많은 실정이다.
위에서 언급한 바와 같이 기획부동산은 갖가