세무경영 1,2,3!

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100억원을 드리겠습니다

아침에 일어나보니 100억원이 오만원짜리 현찰로 거실에 있다면 그 돈으로 뭐하고 싶으신가요?

치과 원장을 상담할 때마다 묻는 질문 중에 하나다. 각양각색의 대답이 나오는데 가장 많은 것이 바로 월세 나오는 건물을 사는 것이었다. 언제부턴가 대다수의 사람들이 건물 월세로 편하게 먹고 사는 상상에 빠져 건물 주인이 되는 것을 꿈꾸고 있다.

하지만 정작 건물 월세를 받아 본 사람들의 이야기를 들어보면 생각한 것과 다르다. 임대관리를 부동산에 맡겨 놓고 있기는 해도 전혀 신경쓰지 않을 수는 없기 때문이다. 월세가 밀려 세입자와 고성이 오고가는 일이 다반사고 몇 달씩 밀린 월세를 받아내느라고 스트레스로 인해 병원비가 더 들어갈 판이라고 토로하기도 한다.

골치아픈 세입자 관리는 둘째 치더라도 매월 들어오는 월세의 실질 수익률을 따져 봐야 한다. 최근 20억짜리 건물을 매입하려고 한다며 한 부동산 중개사무소로부터 받아온 자료를 검토해달라는 원장이 있어 분석해 보았다. 상세한 내용을 알아보려고 건물 절반 정도를 쓰고 있는 고시원에 직접 전화를 해보았다. 방 하나에 월 40~50만원씩 받고 20개 정도의 방을 운영중이었는데, 고시원 최대 예상 매출이 월 천만원정도였다. 이중에서 이래저래 비용을 제하고 남은 일부를 건물주에게 임대료로 내고 있을 터였다. 거기에 1층 커피숍 임대수익 월 100여만원을 감안하더라도 연 9%대 임대수익이라면 건물에서 매월 1500만원 정도의 임대료를 받아야 하는데 한눈에 보더라도 터무니 없는 수치였다.

부동산114의 최근 2012년 자료에 따르면 서울의 경우 오피스텔이 5.8%, 상가 3.59%, 아파트 3.14%의 연 임대수익률 평균이 나온다고 한다. 연 9% 건물 임대수익률은 이러한 상가기준 수익 평균의 두배가 넘는 수치이다. 웬만큼 부동산 투자에 도가 트지 않은 경우라면 내기 어려운 수익률이다.

이외에도 매입, 보유, 매각시 발생하는 세금과 비용을 감안해보면 실질 수익률은 많이 감소한다. 취등록세 최대 4.6%와 재산세와 종합부동산세, 그리고 건물 유지보수 등 생각지 못한 자금이 더 들어간다. 더 큰 문제가 되는 것은 종합소득세이다. 종합소득세 종류와 소득세율 구간에 대한 이해가 적은 원장들이 무턱대고 건물을 매입해 월세를 받고 나서 땅을 치고 후회하는 부분이 바로 이것 때문이다. 이미 운영중인 치과 소득만으로도 최고세율 구간에 적용되는 개원의가 대부분인 상황에서, 본인 명의 건물의 임대소득은 종합소득 합산돼 최고세율에 적용된다. 간혹 이러한 이유로 배우자 명의로 건물을 매입하는 경우도 있었지만, 자금 출처 문제로 세무조사에서 자유롭지 못하다. 특히 다른 업종과 달리 고소득 자영업자로 분류돼 주요 타킷이 되고 있기 때문이다.

개원의 입장에서 임대수익 목적의 건물 매입시 중요하게 고려해야 할 내용을 정리해 보았다.
1. 매입자금의 자금출처를 따져봐야 한다. 세무조사에 대비해야 하기 때문이다.
2. 실질 임대 수익률을 계산해 봐야 한다. 부동산 업자가 제시하는 수익률에는 허수가 많다.
3. 지가 상승이 없는 경우 매입가 대비 연 3%대 임대수익 수준이라면 은행 이자가 낫다.
4. 해당건물과 인근 건물들의 공실률을 체크해야 한다. 늘 임대가 잘 나가는 것은 아니다.
5. 예상치 못한 시설 수리비 등이 발생할 수 있다. 매입시 건물 운영 경비와 유지보수에 대해 실제 답사를 통해 눈으로 보고 정확히 짚어봐야 한다.

건물가치가 올라 막상 이익인듯 하지만 실제 계산해보면 물가상승률보다 낮아 사실상 손해인 경우가 다반사다. 건물 매입은 투자 금액이 큰 만큼 챙겨야 할 것도 많고, 꼼꼼히 따져보고 투자 결정을 내려야 제대로 수익으로 연결될 수 있다.

█ 건물 투자수익률 계산법

                    
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임은지  프라임밸류에셋㈜ 대표이사