2천만원대 예상…잠실재건축과 맞먹어
내년 상반기 공급…상권형성 3년 걸려
강남 인접·상업용지 희소성 ‘매력’
불경기 상가시장 회생속도 걸림돌

2기 신도시중 비교적 관심이 높은 판교 신도시의 첫 아파트 입주가 한달 앞으로 다가왔다.
이로써 상가 투자로 판교 입성을 노리는 관계자들의 주목률도 높아지고 있는 추세다. 개원 예정의들의 입장도 별반 차이가 없다.
입지 조건면에서 강남권과 같은 맥락이다 보니 판교라는 네임밸류와 희소성을 품에 안고 싶은 마음에서다.

하지만 지난번 상가는 개별적 특성이 존재함을 언급했듯이 개원 후보지의 물건과 소비층의 연관성을 먼저 납득하고 개원 입지 선정 과정의 수순을 밟아야 함을 잊어서는 안된다.
따라서 먼저 판교 신도시의 외형부터 이해도를 높이고 수요층을 따라잡는 개원 입지선정 방법을 제시해 보고자 한다.

판교신도시는 개발면적만 9백29만4000㎡로 2010년까지 공동, 단독주택등 2만9265가구가 순차적으로 입주하며 수용예상 인구는 8만7795명이다.
주거환경은 동판교, 서판교 지역의 자연지형 여건을 고려해 공동주택과 단독주택의 배치가 조화롭고 광역교통계획을 수용해 동서(안양-광주), 남북(서울-수도권 남부)으로 원활한 교통망체계를 구축하게 된다.

판교신도시는 2010년 입주 마무리 단계를 기점으로 입주자들의 안정적 생활기반이 확보돼 상권 조정기의 끝머리에 이를 것으로 전망된다.
이를 토대로 치과 개원과 관련 판교 입성을 위한 정보 팁을 나열해 보자면 먼저 판교내 개원 가능한 입지별 상황을 살펴봐야 한다.
먼저 2007년 6월 판교중심상업용지 입찰서는 판교 진출을 노리는 기업과 개인 사업자간의 치열한 경쟁으로 경이로운 결과를 도출했다.
낙찰금액 기준으로 판교중심상업용지 총 2만4809㎡ 면적에 땅값만 5,039억원이 유입됐다.
3.3㎡당 가격으로 치자면 최저 3천5백75만원선에서 최고 9천2백17만원선으로 총 21개 필지는 갖가지 기록들을 쏟아냈다.

이 수치는 3.3㎡당 2500~3500만원선을 나타냈던 화성동탄용지 입찰결과와 2500~3200만원선을 기록했던 용인동백지구 상업지 최고 낙찰가의 3배에 가깝다.
이에따라 판교중심상업용지에 대한 주목거리는 일반 공급가격이 어느 수준에서 결정될 것인가인데 현지업계는 이미 1층 기준 1억원 안팎의 분양가 책정을 내다보고 있다.
일반적으로 1층 대비 상층부 가격이 30~60%선을 감안해보면 병의원 자리도 2천만원을 웃돌 공산이 커졌다.

1층 분양가가 1억선원을 기록했던 잠실재건축의 한 상가의 경우도 1층 대비 상층부 개원 입지 공급가격이 2천만원선을 훌쩍 넘은바 있어 비슷한 사례가 예상된다.
따라서 판교중심상업지 개원에 있어서는 녹록치 않은 공급가격으로 인해 개원의들의 감내는 쉽지 않을 전망이다.
분양가 상승은 임대가 상승으로 연동돼 임대가 역시 높게 형성될 공산이 크므로 필히 승산 파악에 따른 진출여부가 뒤따라야 하겠다.

판교는 중심상업용지외에도 근린생활용지와 근린상업용지의 공급필지수가 서판교와 동판교에 118개 정도 펼쳐져 있다. 이들 상가의 분양은 오는 12월 서판교 A3-1BL(371가구)과 A3-2BL(266가구)의 첫 아파트 입주에 맞춰 생활편의시설의 조기 공급을 기대했던 당초 예상과 달리 상가 물량 대부분은 2009년 상반기를 기점으로 공급될 예정이다.
그러나 판교 신도시도 여타 수도권 신도시, 택지지구와 유사한 입주 초기 교통불편, 생활편의시설 부족 현상은 피하기 어려우며 초기 입주자들은 한동안 판교와 인접한 분당 상권을 이용해야 할 처지다.

이로써 정상적인 판교신도시내 상가 공급시기는 내년 상반기가 될 공산이 크므로 현장조사를 통해 미리 시장 분위기 파악에 나서는 것이 좋을 듯 싶다.
이때 예상 개원 입지별 배후세대와 역세권 여부 파악이 무엇보다 중요한데 상권 규모를 무모하게 잡다보면 허수의