치과의원의 인수
문: 선배가 하던 치과의원을 인수하려고 합니다. 계약을 할 때 부동산 중개업자를 통하지 않고 건물 주인과 선배원장과 서로 계약서를 작성하려고 하는데 이런 경우 주의할 사항은 무엇인지요.

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답: 임대차 계약을 할 때에는 다음과 같은 사항에 유의하셔야 합니다. 1. 권리분석 - 건물의 표지 및 건물 등기부 등본을 직접 떼어보고 확인하여야 합니다. ·표제부 : 임차건물이 맞는지 확인, 토지의 지분면적확인 ·갑 구 : 소유자 이름과 주소 확인, 가등기, 압류, 가압류 등이 써있는지를 확인 ·을 구 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등을 확인 - 가장 좋은 것은 소유권 등기외에 아무 것도 물권등기가 없는 것입니다. - 저당권이 설정된 경우에는 경매가 실행될 경우를 가정하여 자기의 보증금 회수가 가능할 것인지를 계산해 보아야 할 것입니다.(경매가는 일반 시세보다 현저히 작습니다) - 가처분, 가등기, 가압류, 압류, 예고등기 등이 있는 건물은 계약을 하면 불이익을 당할 수도 있습니다. 2. 계약시 확인사항 - 본인인지를 꼭 확인하십시오. - 등기부상 본인이 나온 경우 : 주민등록증을 확인하여 본인여부를 확인하십시오. - 부인이 나온 경우 : 최소한의 권리증은 확인(물론 주민등록증도) - 대리인이 나온 경우 : 위임장과 인감증명서를 확인하십시오.(물론 대리인의 신분증도) 3. 중도금 : 중도금이 없는 계약은 잔금이 중도금 및 잔금으로 간주됩니다. (1) 민법 제 565조 - 중도금이 지급되면 계약은 확정되었다고 볼 수 있으며 당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있습니다. (2) 따라서 중도금 혹은 잔금이 지급되기 전까지는 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 배액을 변상하고 임대차 계약을 해제할 수 있는데 이 때에는 상대방에게 손해배상을 해주지 않아도 됩니다. 4. 임대차 계약의 해제 상품구입 계약시에는 24시간 이내에 해약이 가능하나 임대차 계약 후에는 24시간 내에 해제가 불가능합니다. 따라서 계약을 해제하려면 중도금 지급 등의 착수가 있을 때까지 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있습니다. 5. 건물주에게 전세권 설정이나 임차권 등기 등을 할 수 있도록 요구하시기 바랍니다. 상가는 일반 주택임대차와 틀려 확정일자 같은 것이 없기 때문에 전세권 설정이나 임차권 등기를 하지 않으면 건물에 문제가 발생하였을 때 보증금을 찾지 못할 수도 있습니다. medicallaw.co.kr