주택임대차보호법과 파산법
문 : 건설회사에서 임대 분양한 아파트에 입주하였는데 이 건설회사가 부도가 났습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있나요?

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답 : 일반적으로는 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받는 등 법적인 대항력을 갖추기만 하면 주택임대차보호법과 민사소송법에 따라 다른 채권자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있지만, 위 사안과 같이 건설회사가 부도가 났을 경우에는 주택임대차보호법이 아닌 ‘파산법’이 적용되어 집니다. 그러므로 입주보증금은 파산법의 파산절차에 따라 일반　‘파산채권’으로　분류되어지며, 따라서 임금이나 세금, 파산선고후 발행한 채권 등보다 순위가 밀리게 되면 임대아파트의 입주자들은 임대보증금을 돌려 받기가 어렵습니다. 물론 세입자가 전세등기를 했을 경우에는 담보와 같은 효력이 발휘돼 보증금을 지킬 수 있지만 분양회사에서 이를 꺼려하기 때문에 현실적으로 거의 보증금을 찾기란 불가능한 상태입니다. 또한 근로자들이 받아야하는 임금의 경우에도 최근 관련법이 개정되어 언제든지 변제 받을 수 있는 `재단채권’으로 분류되기는 하지만 파산 회사의 자금이 모자랄 경우 임금도 세금이나 공사대금 등 다른 채권과 같은 순위로 균등 배당을 받기 때문에 제대로 임금을 받지 못할 수도 있습니다. 실제로 파산절차를 밟고 있는 (주)진로건설이 강원도 원주와 광주에서 분양한 500여세대에 대한 전세금 199억여원의 반환이 어려울 것으로 예상되며, 지난달 동보건설이 법원에 낸 법정관리 개시신청이 기각됨에 따라 파산선고가 날 경우 이 회사가 천안, 용평, 춘천 등 8개 지역에 지은 4000여 세대에 입주한 서민들도 수백억원의 보증금을 잃게 될 것으로 보입니다. 물론 이를 위해서는 파산법을 개정해 임차인들도 다른 채권자와 같은 지위를 주고 근로자의 임금은 근로기준법에서와 같이 일정 범위내에서는 최우선변제를 받도록 법개정이 이루어져야 할 것이지만 현재에는 이러한 임대아파트에 입주를 하는 임차인들로서는 전세권등기를 할 수밖에 없습니다. www.medicallaw.co.kr