재판상의 화해에는 소 제기 후 소송계속 중 당사자 쌍방이 권리관계의 주장을 서로 양보해 소송을 종료시키기로 하는 기일에 있어서의 합의인 소송상 화해와 민사적인 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 소제기 전 지방법원단독판사에게 화해신청을 해 그 화해기일에 성립한 제소전 화해 두 가지가 있다. 일반적으로 재판상 화해조서도 집행력을 가지는 바, 제소전 화해에 따라 작성된 화해조서도 당연히 집행력을 가진다.

이렇듯, 제소전 화해절차는 어느 정도 예견되는 법적 분쟁에 앞서 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 소 제기 전에 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차를 말하는데, 주로 임대차 계약시 임차인은 계약기간의 보장, 임대인은 계약기간 만료후 건물명도의 확보차원에서 이용되고 있다. 즉, 임대인, 임차인 양 당사자간 계약기간 등의 합의를 전제로 해 향후 건물인도 등과 관련해 소송으로 다투는 것을 상호 방지하기 위해 사용되고 있는 것이다. 실무상, 양 당사자의 쌍방합의를 전제로 해 제소전 화해절차가 이뤄지고 있는 바, 양 당사자가 합의한 관할법원에서 행해지고 있다. 또한 제소전 화해절차는 일반 소송절차에 비해 단기에 종료된다.

법원은 일관해 제소전 화해가 이뤄지면 이 효력은 마치 재판을 거쳐 확정판결을 받은 것과 같은 효력을 가지고 있어서 당사자의 화해계약은 창설적 효력으로 종전의 권리, 의무관계를 소멸시키는 것으로 보고 있습니다. 또한 제소전 화해에 있어 어떤 하자가 있다고 하더라도 민사소송법상 재심사유에 해당하는 경우를 제외하고는 그 무효를 주장할 수 없다고 판시하고 있다(대법원 1984.8.14. 선고 84다카207판결). 다만 화해조서에 기재된 바 없는 사항으로서 당사자가 다툰 사실이 없었던 사항은 물론 화해의 전제로서 서로 양해하고 있는데 지나지 않은 사항에 관해는 그러한 효력이 생기지 않는다 할 것이다(대법원 2001. 4. 27. 선고 99다17319 판결). 따라서 제소전 화해조서가 임대차기간에 대한 내용만을 담고 있을 때에는 임대차보증금반환채권의 다소에 대해 별소로서 다투는 것은 가능하다고 할 것이다.

일단 임대인과 임차인간에 제소전 화해가 성립되면, 임차인이 화해조항을 위반할 경우 임대인은 별도의 재판을 거치지 않고 즉시 강제집행을 할 수 있으며, 화해성립일 이후의 불법점유자들에 대해도 화해조서의 효력이 미치기 때문에 임대인으로서는 화해조서에 승계집행문을 부여받아 제3자에 대해 건물인도집행을 할 수 있는 장점이 있다. 그런데 제소전 화해 성립일을 기준으로 해, 성립이후 임차인에 대해서는 화해조서의 효력이 미치는 반면, 제소전 화해 성립 이전에 다른 임차인이 불법점유를 하고 있다면 화해조서에 기해 강제집행을 할 수는 없음을 유의해야 한다. 따라서 제소전 화해조서에 기한 정당한 권리를 행사하기 위해서는 제소전 화해가 성립될 때까지 임차인이 임대인의 동의 없이 전대차를 하지 못하도록 점유이전금지가처분이 선행되는 것이 안전하다고 할 수 있다.