세무경영 1,2,3!
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거주와 연금을 동시에 ‘주택연금’

70세가 가까워진 노부모를 둔 김 원장은 남모를 근심이 하나 있다. 은퇴 하신지 거의 10년이 다 되가는 부모님께 적지 않은 용돈을 매달 드리고 있기 때문이다. 부모님은 원장님 명의의 소형 아파트에 거주 중이신데, 퇴직 직전 대출을 끼고 사둔 부모님 명의의 중대형 아파트가 문제였다. 시세가 9억원에서 8억원까지 떨어지고 7억원대에 급매로 내놓아도 팔리지 않고 있기 때문이었다. 가격이 더 떨어지기 전에 부동산을 팔아 부모님 용돈에 보태려고 했는데 여의치 않은 상황이 됐다.

부모님 명의의 아파트가 매각돼도 담보로 잡힌 대출을 갚고 나면 그다지 남는 게 없다. 결국 김 원장은 현재 부모님이 거주중인 본인 명의 아파트를 전세로 내놓고, 이 전세금으로 부모님 명의로 된 아파트 세입자의 전세보증금을 해결해, 세입자를 내보내고 다시 입주했다. 주택연금을 받기 위한 절차였는데, 남은 담보대출은 주택연금의 수시인출금을 통해 해결했다. 아파트를 담보로 일정수준의 연금을 수령할 수 있기 때문에 거주와 함께 생활비도 해결되는 데다, 매년 눈에 띄게 떨어지는 중대형아파트 시세를 감안한다면 급매로 헐값에 넘기는 것보다 이래저래 이득이 많았다.

주택연금 가입자가 매년 증가하고 있지만 그 효용성에 대해서는 잘 알려져 있지 않다. 단지 나중에 정부에서 담보로 설정한 집을 가져가니까 불리하다 라는 등의 근거 없는 소문만 무성할 뿐이다. 주택연금은 시가 9억원 이하 1주택의 소유자로서 60세 이상(배우자 포함)의 고령자인 경우 신청이 가능하다. 단독주택과 공동주택, 노인복지주택만 가능하며, 주택가격 3억원을 기준으로 60세 인 경우, 종신 정액형으로 매월 약 72만원을 수령할 수 있다. (2012년 2월 기준, 오른쪽 표 참조)

대출한도 30%범위로 수시 인출해 의료비, 자녀 결혼비용, 교육비 등에 쓸 수 있으며 선 순위 담보대출과 임대보증금 반환의 경우 50%까지 가능하다. 주택가격이 하락해도 연금액이 줄어들지 않는 대신 반대로 주택 가격이 올라간다고 연금액이 증가하지는 않는다. 이러한 상황에 대비해 한국주택금융공사에서 보증액을 설정해두고 있기 때문이다. 초기 보증료로 주택가격의 2%를 최초 취급시 1회 납부해야 하며 연 보증료로 보증잔액의 연 0.5%를 매월 나눠서 납부해야 한다. 주택연금 보증료는 가입자가 장수를 하거나 주택가격이 하락했을 때 주택가격을 초과해 발생할 수 있는 손실에 대한 일종의 보험료이다. 다만 보증료는 가입자가 직접 현금으로 납부하지 않고 금융기관이 월 지급금과 동일하게 대출을 일으켜 대신해 한국주택공사로 납부하게 된다.

주택연금은 기본적으로 대출을 기반으로 하고 있지만 역 모기지론과는 다르다. 때문에 대출금리가 증가하면 연금 수령자에게 불리하다는 것도 사실과 다르다. 3개월 CD금리에 연동되지만 금리가 높아진다고 연금수령액이 줄어들지는 않는다. 해당 주택에서 이사가면 상환해야 한다는 것도 잘못 알려진 정보이다. 새로운 집을 담보로 주택연금 수령 가능한데, 새로운 주택의 시세에 따라 조정된다. 신규주택이 기존주택 시세보다 높을 경우 초기 보증금이 추가로 필요하다. 주택연금 산정을 다시 해야 하기 때문이다.

세입자가 있어도 주택연금을 수령할 수 있다. 단 임차보증금이 있는 세입자는 불가능하다. 담보권 설정 문제 때문인데, 주택 중의 일부를 이러한 월세로 활용할 수도 있다. 다만 매월 연금액 자체는 실질 인플레이션(물가상승)을 따라잡기에는 부족한 측면이 있다. 연금수령 방식중에 3% 증가형이 있지만 이 또한 매년 5%이상 오르는 물가상승을 따라잡기에는 역시 역부족이다. 주택연금은 가입자의 사망 시 배우자가 이어서 수령할 수 있으며, 부부 모두 사망 시 당시의 시세와 보증 잔액을 상계하여 남은 자산을 상속할 수 있도록 되어 있다. 하지만 실제 주택 상승률을 고려할 때 남은 잔액이 상속되기란 기대하기 어렵다.

현재는 주택연금 지급액 산정 시 주택가격 상승률 3.3%로 적용하고 있으나, 이미 3.5%에서 한차례 하향 조정된 상황이다. 그만큼 연금액이 줄어들겠지만 기존의 연금 지급자들에게는 적용되지 않기 때문에, 60세 이상인 부모님 명의의 중대형 아파트의 급락하는 시세 때문에 고심하고 있다면 주택연금이 대안이 될 수도 있다.

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임은지  프라임밸류에셋㈜ 대표이사