3년 전 수도권 지역에서 개원을 시작한 A 원장은 최근 기존 건물주가 건물을 매각한 후 고민에 빠졌다. 새 건물주가 기존 건물주와의 계약을 언급하면서 임대료 및 보증금을 상당 폭 인상할 것을 넌지시 암시했기 때문이다. 이만한 접근성을 갖춘 건물을 찾기 힘들 뿐 아니라 어느 정도 환자 손실도 감수해야 하는 A 원장의 입장에서는 ‘상가건물임대차보호법’이 무용지물인 셈이다.

최근 정부가 환산보증금과 상관없이 무조건 5년간은 상가의 영업권을 보장하는 내용을 골자로 한 ‘상가건물임대차보호법’(이하 상가임보법) 개정방안을 발표하면서 개원의들이 대부분인 치과계에서도 관심이 급증하고 있다.

특히 이 같은 변화 예고에 대해 최근 들어 이전 개원 및 양도·양수가 활발해진 치과 개원가에서는 진료권 보장에 대한 기대와 함께 악용에 대한 우려의 목소리가 동시에 나오고 있다.

일단 긍정적인 측면은 이르면 연말부터 환산보증금 규모에 관계없이 상가 건물주가 바뀌더라도 5년간은 해당 치과의 영업권을 보장받는다는 점. 현행 상가임보법에 따르면 환산보증금 기준액을 초과하는 세입자라고 하더라도 ‘계약갱신청구권’이 보장되지만 새로운 건물주에게는 주장할 수 없었다.

또 건물주에게는 ▲세입자가 주선한 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 권리금을 받는 행위 ▲새 임차인에게 과도하게 높은 임대료나 보증금을 요구하는 행위 ▲정당한 이유 없이 세입자가 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위 등이 금지될 예정이어서 권리금 관련 분쟁도 상당수 줄어들 전망이다.

수도권 인근 중소도시에서 개원 중인 B 원장은 “건물주가 바뀌어도 5년간 영업권이 보장된다는 점에서 긍정적”이라며 “환산보증금 4억을 기준으로 경우의 수를 따져야겠지만 일방적으로 건물주가 ‘슈퍼갑’행세를 하는데 브레이크를 걸 수 있을 것”으로 기대했다.

# “건물주가 임대료 올릴 것”전망도
반면 환산보증금 4억 이상이거나 근접한 치과의 경우 개정 내용에 임대료 상한에 대한 대책이 빠져 있다는 점이 불만이다.

현행 상가임보법에 따르면 환산보증금이 서울지역 기준으로 4억원 이하인 상가에 대해서는 월 임대료 및 보증금의 증액률이 9%를 넘지 못하도록 제한하고 있지만 환산보증금이 4억 원을 초과하는 상가는 증액률 상한규정이 없어 ‘사각지대’에 놓여 있다는 것이다.

예를 들어 개정안 시행을 앞두고 치과의원이 입주해 있는 건물의 주인이 보증금이나 임대료를 일부 올려 4억 이상으로 맞추고 이후 과도한 금액의 인상을 요구한다 해도 임차인인 치과로서는 별 도리가 없게 된다.

특히 이른바 상권이 좋은 곳에서는 건물을 새로 짓는 경우가 많은데, 이런 재건축의 경우에 치과 운영의 지속적 권리를 보호받을 수 있는 뾰족한 대안이 없다는 것도 개정안의 맹점이다.

서울 강남지역 역세권에서 개원 중인 C 원장은 “우리 치과는 (임대료가 높아) 법의 보호를 받지 못할 것”이라며 “오히려 건물주가 재건축을 빌미로 주도권을 가져가지 않겠느냐”고 우려했다.

▲ 용어해설 : 환산보증금이란?
상가임보법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말한다. 환산보증금=보증금+(월세×100). 특히 이 법은 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하고 있다. 환산보증금이 일정액(서울 4억원, 수도권과밀억제권역 3억원, 광역시 2억4000만원)을 넘게 되면 건물주가 월세를 올리는 데 제한이 없어진다.