전세권 등기는 무엇인가
문 : 저는 상가를 1년 기간으로 임대하였는데, 주위 사람들에 따르면 전세권등기를 하는 것이 좋다고 하더군요. 전세권등기라고 하는 것이 무엇인가요?

---

답 : 전세라고 하는 것은 전세금을 일시에 지급하고 부동산의 전세기간 중에 차임의 지급이나 이자의 지급을 하지 않는 것으로 이는 차임채무와 전세금에 대한 이자채무가 서로 상계 되는 것을 말합니다. 우리가 사회 생활상 흔히 말하는 전세라는 것은 이른 바 채권적 전세로서 전세권등기를 설정하지 않은 것을 말하는데 타인의 부동산을 사용·수익함에는 동일하지만 “전세권등기”를 했느냐에 따라서 채권적 전세와 물권적 전세권으로 구별이 됩니다. 채권적 전세는 임대인의 동의를 얻어야만 목적물을 제3자에게 양도·전대 할 수가 있고, 목적물의 유지수선의무도 임대인이 부담하지만 전세금에 대하여 다른 사람보다 우선변제를 받을 권리를 가지고 있지는 않습니다. 그러나 물권적 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 전세권 양수인은 임대인에 대하여 전세권 양도인과 동일한 권리의무가 있으며, 또한 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고, 그 통상의 관리에 속하는 수선을 하여야 할 의무를 지나, 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여, 소유자의 선택에 따라 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다. 이러한 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다. 전세권의 존속기간이 만료한 때에는 전세권자는 목적물을 원상회복하여야 하며, 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있습니다. 그러나 전세권 설정자가 그 부속물의 매수를 청구한 때에는 정당한 이유 없이 거절하지 못하는 반면에, 그 부속물건이 전세권 설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권 설정자에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 전세권이 소멸한 때에 목적물 인도 및 전세권 설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부와 전세금반환은 서로 동시이행의 관계에 있고, 전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 경매법에 따라 재판을 하지 않아도 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있고, 그 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있습니다. www.medicallaw.co.kr