임대차기간 중의 차임 증감 요구
얼마 전에 치과의사 한 분이 사무실로 찾아와서 임대차와 관련된 문제에 대해서 상담을 받고 간 적이 있습니다. 임대차와 관련된 문제는 자기 소유의 건물의 갖고 있지 않은 대부분의 개업의사들에게는 항상 관심이 있는 분야일 것입니다. 여기서는 임대차와 관련된 문제들 중에서 임대차계약 기간 중에 보증금이나 월세를 인상할 수 있는지, 그리고 인상할 수 있다면 얼마나 인상이 가능한지에 관해서 정리를 해 보고자 합니다. 인대차기간 중의 보증금 증액 요구가 가능한지 여부 민법 제628조에는 “임대차에 관한 공과 부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.”라고 규정되어 있으므로, 이러한 경우에 임대인이 차임의 증액을 요구할 수 있음은 물론 임차인도 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 임대인의 차임 증액 청구나 임차인의 차임 감액 청구에 대해서 당사자간에 합의가 성립하지 않는다면 법원에 대하여 적정한 차임의 지급을 청구할 수 있습니다. 또한, 임대차계약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정하여야 한다는 대법원 판결이 있습니다. 증감할 차임의 범위 주택의 경우 민법 임대차에 대한 특별 규정으로 주택임대차보호법이 적용되고, 동법 제7조에 따르면 차임을 증액하는 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과할 수 없습니다. 주택임대차보호법 시행령 제2조는 차임이나 보증금의 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과할 수 없고, 이러한 증액 요구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 주택의 경우 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 아니하다고 인정되는 때에는 임대인이 임차인에 대하여 약정한 보증금이나 차임의 5% 범위 내에서 증액 요구를 할 수 있으나, 감액하는 경우에는 이러한 제한이 없습니다. 한편, 주택의 경우와는 달리 상가 건물의 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않고 새로 제정된 상가건물임대차보호법(2001. 12. 29. 제정, 법률 제6542호)이 적용되는데, 동 법 제11조는 주택임대차보호법 제7조와 동일하게 규정되어 있습니다. 그러나 동 법은 2003. 1. 1.부터 시행되어 이 법 시행 이전에 체결되거나 갱신된 상가임대차계약에 대해서는 적용되지 않습니다. 따라서 상가 건물 임대차의 경우 현재로서는 민법 제628조에 따라서 임대인이나 임차인은 상대방에 대하여 차임의 증감을 청구할 수 있고, 만약 당사자간에 차임의 액수에 관해서 합의가 되지 않는 경우에는 법원이 적당한 선에서 결정을 할 수밖에 없다고 할 것입니다. http://www.medicallaw.co.kr