공동으로 상속받은 건물을 임대할 수 있는 방법
문: 얼마 전 어떤 아주머니가 찾아와서 다음과 같은 문제로 상담을 하고 간 적이 있다. 그 아주머니의 남편이 얼마 전에 돌아가셨는데, 상속재산으로 아파트 한 채가 있다고 한다. 사망한 남편에게는 아들 하나와 딸 하나가 있는데, 아들은 이혼한 전처의 소생으로 아주머니와는 따로 살고 있고, 딸은 아주머니가 낳았는데 얼마 전에 성년이 지났다. 아주머니는 위 아파트를 다른 사람에게 전세를 주려고 하는데 아주머니가 임의로 전세를 놓아도 아무런 문제가 없는지, 그리고 전세를 놓는 경우 그 전세보증금은 어떻게 해야 하는지를 알고 싶다고 하였다.

---

답: 먼저, 위 아파트에 대한 상속권자는 아주머니와 전처 소생의 아들, 그리고 딸이다. 이혼한 전처는 상속권자가 될 수 없다. 이들간의 법정상속비율은 아주머니가 3/7, 아들이 2/7, 딸이 2/7이다. 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하기 때문에 비록 상속인들 명의로 상속등기가 되어 있지 않더라도 남편의 사망시에 위와 같은 상속의 효과가 발생한다. 다만, 상속인은 상속개시 있음을 안 날로부터 3월 내에 단순승인이나 한정승인 또는 포기를 할 수는 있다. 상속의 결과 위 아파트에 대한 소유권은 상속인에게 넘어가고 이들은 각 지분별로 아파트를 공유하게 된다. 공유물의 관리와 보존은 공유자의 지분의 과반수로써 결정해야 하므로(민법 제265조), 위 아파트의 임대도 공유자들의 결의에 의해서 할 수 있다. 아주머니의 지분은 3/7에 불과하여 과반수에 미달하므로 아주머니 단독으로는 위 아파트를 적법하게 임대할 수 없고 다른 공유자인 아들과 딸의 동의가 있어야 한다. 전처 소생의 아들이 임대를 반대한다고 하더라도, 딸이 임대에 찬성한다면 찬성하는 공유자의 지분이 과반수가 넘어(3/7 + 2/7 = 5/7) 임대는 가능하다. 이 경우 아파트 임대차계약은 적법하므로 임대를 반대하는 아들은 임차인에게 아파트의 명도를 청구할 수는 없고, 임대에 찬성한 계모와 이복동생에게 지분비율에 상응하는 차임상당의 금액을 부당이득으로 반환 청구할 수 있을 뿐이다. 그러나, 아들은 계모와 이복동생에 대해서 지급받은 전세보증금 중 그 지분비율에 해당하는 금액의 지급을 청구할 수는 없다는 것이 대법원 판례의 태도이다. 전세보증금은 장차 임차인에게 반환할 성질의 돈이어서 피고가 그 보증금 전액을 현실적으로 이득하고 있다고 할 수도 없다는 것이 그 이유다. 한편, 임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 실제로 임대차계약을 체결한 아주머니와 그 딸을 상대로 전세보증금의 반환을 청구할 수 있을 뿐이다. www.medicallaw.co.kr