상가건물이 양도된 경우 임차인의 법적 지위
문 : 1. 얼마 전 전화상으로 개업을 준비하고 있는 어느 의사로부터 상가건물의 임대차에 관한 질문을 받은 바 있다. 만약 자신이 임차한 상가건물의 주인이 바뀌는 경우 자신은 그 새로운 주인에 대해서 임대차를 계속 주장할 수 있는지, 그리고 이런 경우 자신의 권리를 보호할 수 있는 방법은 무엇인지에 관한 질문이었다.

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답 : 2. 민법 상 임대차관계는 임차인이 임대인에게만 권리를 주장할 수 있는 채권적 계약관계이기 때문에 임차인이 임대인 이외의 제3자에게도 대항하기 위해서는 객관적인 공시방법인 임대차등기가 있어야 한다(민법 제621조 제2항). 그러나, 주택 임대차의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받기 때문에 임대차에 관한 등기가 없는 경우에도 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 그리고 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에(같은 조 제2항), 주택 임차인이 대항력을 갖춘 임차인인 경우 임차주택이 양도되더라도 기존의 임대차 계약관계를 양수인에 대해서 주장할 수 있다. 3. 한편, 상가건물인 경우에는 상가건물임대차보호법이 2001. 12, 29. 제정되기는 했지만 그 시행일이 2003. 1. 1.이므로 시행일 이전에는 민법의 적용을 받을 수밖에 없다. 따라서 현재로서는 상가건물의 임차인이 임차권에 관한 등기를 하지 않았다면 그 건물의 새로운 주인에 대해서 대항할 수 없다. 다만, 양수인과 양도인 사이에 임차인의 지위에 관한 별도의 약정을 한 경우에는 임차인은 그에 의해서 보호될 수 있다. 이런 경우에 임차인의 권리를 보호하기 위해서 민법은 임차인의 임대차등기청구권(제621조 제1항)을 보장하고 있으나, 현실적으로 상가건물에 대해서 임대차등기를 하는 예는 별로 없다. 4. 최근에 재정경제부는, “상가건물임대차보호법의 시행을 앞두고 상가 임대료가 급상승하는 등의 부작용이 속출함에 따라 주무부처인 법무부 등과 시행일자를 앞당기기 위한 작업에 착수했다“고 밝혔다. 만약 정부의 발표대로 상가건물임대차보호법이 오는 8월부터 시행된다면 기존의 상가건물 임대차에도 동법의 일부규정(제3조, 제5조, 제14조)이 적용되기 때문에, 시행일 이후에는 임차인은 상가건물임대차보호법의 의한 일부 보호를 받게 된다. 따라서 임차인은 상가건물의 임대차에 관한 등기가 없는 경우에도 건물의 인도와 부가가치세법 등에 따른 사업자등록신청을 한 때에는 동법 시행 이후에 건물을 양수한 자에 대해서도 기존의 임대차관계를 주장할 수 있다. 그러나, 동법 시행 이전에 상가 건물이 양도된 경우에는 건물매매계약을 하면서 양도인과 양수인 간에 임차인의 지위에 관한 별도의 약정이 없었다면, 임차권의 등기를 하지 않았기 때문에 임차인은 새로운 주인에게 대항할 수 없게 된다. 만약, 새로운 주인이 임차인에게 점포를 비워달라고 요구를 하면 이에 응해야 하고, 이 경우 임차인은 전 소유자인 임대인을 상대로 임대차계약 위반을 이유로 채무불이행에 기한 손해배상책임을 물을 수밖에 없다. www.medicallaw.co.kr