임대차 기간 만료전 임차인 이사시 중개수수료 부담여부
문 : 며칠 전에 아는 후배로부터 전화 상담을 받은 적이 있다. 그 후배의 사정은 다음과 같다. 후배는 학교 근처에서 원룸형 아파트를 임차보증금 500만원, 월세 40만원에 임차해 생활하고 있는데 갑자가 이사를 해야 할 사정이 생겼다고 한다. 그런데 아직 임대차계약기간이 5개월 정도 남아 있어서 임대인은 보증금에서 5개월 동안의 월세 200만원과 부동산중개 수수료를 공제하고 지불하겠다고 한다. 과연 이 경우 위 임대인의 요구는 정당한가?

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답 : 임대차기간이 정해진 경우 임차인이나 임대인 중 일방이 기간 만료 전에 임대차계약을 해지하기 위해서는 1) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 한 경우, 2) 임차물의 일부가 임차인의 과실에 기하지 않고 멸실하였는데 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우, 3) 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 제3자에게 양도하거나 전대한 경우, 4) 임차인의 차임연체 기타 당사자 일방의 채무불이행이 있는 등의 사유가 있어야 한다. 그러나 위 사안은 임차인이 개인적인 사정으로 인하여 이사를 하는 경우이므로 정당한 해지사유에 해당하지 않는다. 따라서 임차인은 임대인에 대해서 임대차 계약을 이행하지 않음으로 인한 손해를 배상해야 한다. 이 때 손해배상의 범위는 원칙적으로 임대인이 임대차기간 동안 임대를 계속했다면 받을 수 있었던 임대수입(이를 `일실수익"이라고 한다)이다. 따라서 임차인은 나머지 5개월 동안의 임대료에 해당하는 금 200만원을 배상해야 한다. 보증금은 임대차가 종료하는 때(정확히 말하면 임차목적물의 명도시)까지 임차인의 임대차로 인한 모든 채무를 담보하는 것이므로, 만약 임차인의 채무불이행이 있는 경우 임대인은 이 보증금에서 채무불이행으로 인한 손해배상액을 공제하고 그 나머지를 임차인에게 반환할 수 있다. 그런데 만약 그 이후에 임대인이 임차목적물을 다른 제3자에게 임대하여 임대료를 받은 경우에는 그 날로부터 원래의 임대차기간 만료 시까지 미리 지급된 월세는 부당이득이 되므로 이를 원래의 임차인에게 반환해야 한다. 그러나, 중개수수료는 임차인이 부담해야 할 손해배상의 범위에 속한다고 할 수 없다. 임대차기간이 종료한 이후에 다시 임대를 하는 경우에는 어차피 중개수수료가 들어가기 때문이다. 그런데도 현실은 임차인이 임대차기간 만료 이전에 이사를 하는 경우에 중개수수료를 부담하는 경우가 많다. 이는 임대차기간 만료 이전에 이사를 하더라도 곧 다른 임차인이 나타나 임대차계약이 체결되는 경우가 많으므로 굳이 원래의 계약기간까지 임대료 상당의 손해를 모두 배상 받지 않고 대신 중개수수료를 부담시켰던 것이 관행으로 굳어진 것이 아닐까 생각한다. 그러나 비록 이러한 관행이 존재한다 하더라도 이것이 법적인 구속력을 갖는 것은 아니다. 따라서 임대인은 보증금 500만원에서 원래의 계약기간까지 임대료 200만원을 공제하여 후배에게 반환할 수 있다. 그러나, 중개수수료는 임대인과 새로운 임차인이 부담해야 할 것이므로 비록 후배가 계약기간 만료 이전에 이사를 하는 경우에도 보증금에서 이를 공제할 수는 없다. 대외법률사무소 law@daeoe.com