A는 1년 전부터 전세 보증금 6,000만원에 갑의 주택을 임차해 살고 있는데, 얼마 전 갑은 위 주택을 B에게 팔고 소유권을 이전해 주었다. 이 경우 A는 임대차계약을 해지하고 B에게 전세보증금의 반환을 청구할 수 있는가?

실제 사례에서 흔히 발생하는 경우이다. 원래 민법의 일반 원칙에 따르면 임대차는 임대인과 임차인간의 채권적인 계약관계에 불과하기 때문에 임차인은 임대인에 대해서만 임대차의 효력을 주장할 수 있을 뿐이다. 따라서, 임차주택의 소유권이 제3자에게 넘어간 경우 임차인은 임차권을 등기하지 않은 이상 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없다. 새로운 집주인이 임대차계약을 거절하고 주택의 인도를 요구하면 이에 응해야 하고, 임대차 보증금은 전 주인인 임대인에 대해서 청구할 수 있을 뿐이다.

그러나 이렇게 될 경우 임차인의 지위가 불안정하기 때문에 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있다고 규정하고 있다. 이를 ‘주택임차권의 대항력’이라고 한다. 즉, 주택 임차인이 주택을 인도 받고, 주민등록(전입신고)을 하면 그 다음날부터는 위 주택이 제3자에게 양도가 되더라도 임차인은 그 제3자에게 임차권을 주장할 수 있다. 따라서 전 소유자와 새로운 소유자 사이에 임대차에 관한 별도의 특약이 없는 경우에도 임차인은 새로운 주인에 대해서 종전의 임대차관계를 주장할 수 있다. 임차인은 원래 정해진 임대차기간 동안 위 임차 주택에서 살 수 있고, 임대차 기간이 종료되면 새로운 주인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있다.

위와 같은 경우 실제 사례에서는 신 소유자가 매매계약을 체결하면서 매매대금에서 임대차보증금을 공제하는 방법으로 임대차의 부담을 떠 안게 된다. 따라서 임차인이 임대차 기간이 만료되면 새로운 주인에게 임대보증금의 지급을 청구하는 것이 아무런 문제가 되지 않는다. 그러나, 만약 전 소유자와 신 소유자간에 임대차에 관한 합의가 없었고, 따라서 매매대금에서 임대차보증금이 공제되지 않은 경우에도(경우에 따라서는 새로운 주인이 자신은 임대차 관계를 승계하지 않았다고 주장할 수도 있다) 임차인은 새로운 주인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있는지가 문제된다.

주택임대차보호법 제3조 제2항에 따르면, “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있기 때문에 전 소유자와 새로운 소유자간의 합의 여부에 관계없이 새로운 소유자는 전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한 것이 되고 따라서 보증금에 대한 권리, 의무도 당연히 신 소유자인 양수인에게 이전된다.

따라서 위 사례에서 임차인 A는 신 소유자인 B에게 임대차기간이 종료되면 임대차 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 이 때 보증금을 지급한 B는 전 소유자인 갑에게 부당이득 반환청구를 할 수 없다.

한편, 위와 같은 경우 A는 아직 임대차기간이 만료되지 않은 상황에서 신 소유자에게 임대차관계가 승계되는 것을 원하지 않을 경우 일방적으로 임대차계약을 해지하고 보증금의 반환을 청구할 수 있는지가 문제되는데, 이에 관해서 대법원 판례는 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의해 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고